“내 땅에 집 못 짓는다고?” 건축법 도로의 모든 것! 🚧

안녕하세요, DO전FIRE입니다!

부동산 투자를 하거나 직접 집을 짓고 싶을 때 가장 먼저 확인해야 하는 것이 뭘까요?
바로 **“건축법상 도로 여부”**입니다.

“내 땅이 도로에 붙어 있으면 집을 지을 수 있다?”
아닙니다! 도로처럼 보인다고 다 도로가 아니고, 도로가 없어도 예외적으로 건축이 가능할 수도 있습니다.

오늘은 건축법상 도로의 개념, 사도법상 도로, 현황도로, 주위토지 통행권까지!
부동산 투자자라면 반드시 알아야 할 핵심 내용을 쉽고 재미있게 정리해보겠습니다. 🚀

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1. 건축법상 도로 – “도로는 있지만 집은 못 짓는다고?”

📌 건축법상 도로란?

건축법에서는 건축물을 지으려면 너비 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 한다고 정하고 있습니다.
하지만 법적으로 도로가 있다고 해도 무조건 건축이 가능한 건 아닙니다!

✅ 건축법상 도로의 기준

• 너비 4m 이상
• 건축법 제2조 11호에 따른 도로
• 건축허가 당시 도로로서 인정받아야 함

🚨 건축이 어려운 도로 사례

• 폭이 4m 미만 → 도로가 있어도 건축 불가
• 행정기관에서 도로로 인정하지 않는 경우
• 사유지 도로인데 건축허가가 거부되는 경우

💡 실제 사례

“대지 앞에 포장도로가 있지만, 폭이 3.8m라서 건축허가가 나오지 않았다!”
→ 지자체에 따라 도로 확장 후 건축이 가능할 수도 있음

👉 건축할 계획이라면, 지자체에서 ‘이 도로가 건축법상 도로로 인정되는지’ 먼저 확인하세요!

2. 사도법상 도로 – “내 땅인데 내 마음대로 못 써?”

📌 사도란?

사유지에 만들어진 도로를 ‘사도(私道, 개인 소유 도로)’라고 합니다.
즉, 개인이 만든 도로지만 여러 사람이 이용하는 길이죠.

✅ 사도법상 도로의 특징

• 개인이 소유하지만, 다수가 이용하는 도로
• 지자체에 등록된 사도는 일부 규제 완화 가능
• 사도 폐쇄 시 주변 토지 소유자와 분쟁 발생 가능

🚨 사도에서 주의할 점

• 사도 위에 건축 가능? NO! 사유지라도 도로로 지정된 땅에는 건축 불가
• 사유지 도로지만 맘대로 통행을 막을 수 없음 (주위토지통행권 영향)

💡 실제 사례

“우리 가족 땅에 도로를 만들었는데, 이웃들이 계속 사용해서 출입을 막으려 했지만,
법원에서 ‘오랜 기간 사용된 도로는 통행권이 인정된다’며 출입 금지 불가 판결이 나왔다!”

👉 사도는 내 땅이라도 완전한 자유가 보장되지 않으므로, 사도 위에 건축을 계획하고 있다면 반드시 법적 검토가 필요합니다.

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3. 현황도로 – 도로처럼 보이지만 법적으로 도로가 아닐 수도 있다?!

📌 현황도로란?

법적으로는 도로가 아니지만, 사람들이 실제로 통행하는 길을 현황도로라고 합니다.
즉, 지적도상으로는 도로로 등록되지 않았지만, 오랜 기간 사용된 도로를 의미하죠.

✅ 현황도로에서 가장 흔한 실수

• 지적도상 ‘도로’로 등록되지 않음
• 건축법상 도로로 인정되지 않으면 건축허가 불가
• 주변 토지 소유자와 분쟁 가능

🚨 하지만, 지자체에 따라 현황도로도 건축허가가 날 수 있다!

✅ 일정 기준(폭 4m 이상 등)을 충족하면 지자체 조례에 따라 건축허가 가능
✅ 일부 지자체는 오랫동안 사용된 길이라면 “건축법상 도로”로 인정하는 경우도 있음
✅ 관할 구청에서 현황도로를 도로로 지정해줄 수도 있음

💡 실제 사례

“지적도에는 도로가 없지만, 20년 넘게 사용된 길이 있었고
지자체에서 ‘현황도로’로 인정해줘 건축허가가 가능했다!”

👉 부동산을 계약할 때, “현황도로라도 건축이 가능한지” 지자체에 반드시 확인하세요!

4. 주위토지 통행권 – 내 땅 가는 길을 막아버린다면?

📌 주위토지통행권이란?

자기 땅으로 가는 길이 막혔을 때, 다른 사람의 토지를 통행할 수 있도록 법적으로 보장하는 권리입니다.

✅ 주위토지통행권이 인정되는 경우

• 자신의 토지가 도로와 전혀 접하지 않는 ‘맹지’인 경우
• 기존에 통행하던 길이 갑자기 차단된 경우

🚨 하지만, 무조건 통행이 가능한 것은 아니다!

• 통행이 가능한 다른 길이 있다면 주위토지통행권이 인정되지 않을 수 있음
• 토지 소유자가 통행을 허용하는 대가로 보상금을 요구할 수도 있음

💡 실제 사례

“집을 샀는데 도로와 접하지 않는 맹지였다!
이웃집을 통해 지나가야 해서 소송했더니, 법원이 ‘주위토지통행권’을 인정해줬다.”

👉 토지를 계약할 때, 반드시 도로 접합 여부를 확인하고, 주위토지통행권이 필요한 경우 법적 검토가 필수!

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마무리 – 도로 문제만 잘 알아도 부동산 투자 반은 성공!

✔ 도로는 건축에 있어 가장 중요한 요소 중 하나!
✔ 건축법상 도로라도 폭이 4m 미만이면 허가 불가할 수도 있음
✔ 사도는 사유지지만, 법적 제약이 많아 활용에 주의 필요
✔ 현황도로라도 지자체에 따라 건축허가가 가능할 수도 있음
✔ 맹지를 계약할 경우, 주위토지통행권이 보장되는지 확인해야 함

부동산 계약 전에 도로 문제를 확실히 체크하면, 큰 리스크를 피할 수 있습니다!

📌 여러분도 도로 문제로 고민해보신 적 있나요?


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