경매 vs 공매 vs 신탁공매 – 부동산 매각 방식 완전 정리!

안녕하세요! DO전FIRE입니다.

부동산을 시세보다 싸게 매입할 수 있는 방법으로 경매, 공매, 신탁공매가 있습니다.

하지만 이 셋은 진행 방식부터 법적 절차까지 완전히 다릅니다.

특히, 신탁공매는 속도가 빠르지만, 신탁사마다 차이가 크고, 입찰자가 확인할 수 있는 정보도 제한적입니다.

오늘은 경매, 공매, 신탁공매의 차이점과 장단점을 재미있게 정리해보겠습니다! 🚀

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📌 경매란? – 법원이 진행하는 강제 매각

경매는 법원이 주관하여 진행하는 강제 매각 방식입니다.
쉽게 말해, 채무자가 돈을 갚지 못하면 법원이 부동산을 강제로 팔아 빚을 갚게 하는 절차입니다.

📍 경매 진행 과정

1️⃣ 채권자가 법원에 경매 신청
2️⃣ 법원이 물건 감정 후 매각 공고
3️⃣ 입찰자가 법원에 입찰서 제출
4️⃣ 최고가 낙찰자가 선정되면 법원이 소유권 이전

💡 예시

A씨가 아파트를 담보로 대출받았지만 연체
→ 은행이 법원에 경매 신청
→ 경매 절차를 거쳐 최종 낙찰자가 아파트를 매입

✅ 경매 특징

✔ 법원이 개입하여 절차가 안정적
✔ 감정평가가 진행되므로 참고할 가격 정보가 많음
✔ 명도 소송 등의 리스크 존재
✔ 진행 기간이 길어 6개월~1년 이상 소요

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📌 공매란? – 국가나 공공기관이 진행하는 매각

공매는 법원이 아닌 공공기관(한국자산관리공사, LH 등)이 직접 진행하는 매각 방식입니다.
체납된 세금이나 공공기관이 보유한 자산을 처분하는 용도로 활용됩니다.
공매는 법원이 개입하지 않으므로 절차가 상대적으로 빠르고 간단합니다.

공매도 크게 체납공매와 신탁공매로 나뉩니다.

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📍 체납공매란? (국세/지방세 체납자 재산 매각)

체납공매는 세금을 내지 못한 사람의 재산을 국세청이나 지방자치단체가 압류 후 매각하는 방식입니다.
보통 **온비드(Onbid)**라는 사이트에서 진행됩니다.

💡 예시

B씨가 상가를 소유하고 있지만, 재산세 체납
→ 국세청이 상가를 압류 후 공매로 매각
→ 공매 낙찰자가 등장하면 국세청이 세금으로 충당

✅ 체납공매 특징

✔ 세금 체납 재산을 대상으로 함
✔ 온비드(Onbid)에서 입찰 가능
✔ 감정가 대비 저렴한 경우가 많음
✔ 법원 절차 없이 진행돼 속도가 빠름

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📌 신탁공매란? – 신탁사가 직접 매각하는 방식

신탁공매는 부동산 소유자가 신탁회사에 맡긴 부동산을 신탁회사가 매각하는 방식입니다.
보통 부동산을 담보로 대출을 받은 후, 이를 갚지 못하면 신탁회사가 매각을 진행합니다.
신탁공매는 법원이 개입하지 않기 때문에 절차가 간단하고 빠릅니다.

💡 예시

C씨가 신탁회사에 건물을 맡기고 대출을 받았지만, 대출금을 갚지 못함
→ 신탁회사가 부동산을 신탁공매로 매각
→ 매각 금액으로 대출금을 상환

✅ 신탁공매 특징

✔ 신탁회사가 직접 매각 진행
✔ 신탁부동산만 공매 가능
✔ 법원 경매보다 절차가 빠르고 간소함
✔ 온비드에서도 검색 가능

⚠ 하지만! 신탁공매는 신탁사마다 진행 속도 차이가 크며, 입찰자가 확인할 수 있는 정보가 제한적입니다.
즉, 경매보다 절차가 빠르지만, 정확한 권리분석이 필요합니다.

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📊 경매 vs 공매 vs 신탁공매 비교

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📈 투자자 입장에서 어떤 방식이 유리할까?

✅ 경매가 유리한 경우

✔ 시세보다 저렴하게 부동산을 매입하고 싶은 경우
✔ 법적 절차를 잘 이해하고 있는 경우

✅ 체납공매가 유리한 경우

✔ 신속한 매각이 필요하고, 저렴한 물건을 찾고 싶은 경우
✔ 세금 체납으로 공매에 나온 재산을 노리는 경우

✅ 신탁공매가 유리한 경우

✔ 신탁회사가 법적 권리를 정리한 물건을 찾고 싶은 경우
✔ 경매보다 빠른 매각을 원하는 경우
✔ 입찰자가 직접 권리 분석할 수 있는 역량이 있는 경우

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💡 신탁공매 주의사항

⚠️ 신탁사별 속도 차이 발생

✔ 같은 신탁공매라도 신탁사와 담당자에 따라 진행 속도가 달라질 수 있음

⚠️ 입찰자가 알 수 있는 정보 제한

✔ 법원 경매처럼 감정평가서가 제공되지 않거나, 제한적인 정보만 제공될 수 있음

⚠️ 온비드에서도 검색 가능

✔ 신탁공매는 신탁사가 직접 매각하지만, 온비드(Onbid)에서도 확인할 수 있음

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🔍 결론 – 어떤 방식을 선택할까?

부동산을 저렴하게 매입하고 싶다면 경매가 유리합니다.
절차가 간편하고 빠른 매각을 원한다면 체납공매나 신탁공매를 고려해볼 만합니다.
다만, 각 방식마다 법적 리스크와 절차적 차이가 있으므로, 충분한 사전 조사가 필수입니다.

🏠 부동산 투자, 신중한 선택이 중요합니다!

어떤 방식을 선택하든 권리 분석과 시세 조사는 필수라는 점, 꼭 기억하세요!

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